פסק-דין בתיק ת"א 002725/00

1.         עסקינן בעתירת התובעים, אילנה רונן (להלן: " התובעת") ויואל רונן (להלן: " התובע"), למתן סעד הצהרתי לפיו המשכנתא הרשומה על בית מגוריה של התובעת ברחוב שרת 43 ברמת גן לטובת הנתבע, בנק המזרחי המאוחד בע"מ (להלן: " הבנק"), בטלה ככל שמדובר במחצית הבית המהווה את חלקה של התובעת בו, כטענתה. כמו כן מבקשים התובעים כי בית המשפט יצהיר כי משכנתא זו נועדה להוות בטחון לחשבון המתנהל בבנק שמספרו 343770, ולו בלבד.

העובדות הצריכות לעניין

2.         התובעת ואורי רונן ז"ל (להלן: " המנוח") היו נשואים זה לזה משך למעלה מארבעים שנים (שניהם ביחד, להלן: " בני הזוג"), והתובע הוא בנם המשותף.

            במהלך שנות נישואיהם עבדה התובעת כספרית (ראו עדותה, עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 21-22); והמנוח עסק בקבלנות בניין, כאשר החל משנת 1962 ועד שנת 1984 היה מהבעלים ומנהלים של בניני שפר חברה לבנין בע"מ, חברה קבלנית שעיסוקה בביצוע עבודות בנייה (תמצית רשם החברות, נספח א לתצהיר צ'רני, פקיד אשראי בסניף פרדס כץ של הבנק).

3.         בני הזוג התגוררו בבית ברחוב בר יוחאי בראשון לציון, אותו רכשו במשותף, החל משנת 1969 ועד לשנת 1978, שאז מכרו אותו והעתיקו את מגוריהם לקוסטה מייסה שבארצות הברית (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 8-19). גם שם רכשו בני הזוג בית משותף והתגוררו בו משך כשמונה עשרה שנים ברציפות, עד לשובם ארצה (ראו עדותה של התובעת, עמ' 13 לפרוטוקול ש' 26 עד עמ' 14 ש' 9). התובע הצטרף להוריו בארצות הברית בשנת 1980, ושם החל לעסוק אף הוא, כאביו, בקבלנות בניין (ראו עדותו, עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 13-15).

עובר לעקירתם לארצות הברית, ביום 2/2/78 רכש המנוח במשותף עם חברה קבלנית בשם "חברת האחים מנשה וויקטור לוי בע"מ" (להלן: " האחים לוי") מקרקעין הידועים כחלקה 331 בגוש 6125 ברחוב שרת ברמת גן (הסכם המכר, מוצג ג למוצגי התובעים). ביום 18/5/93 חתמו המנוח והאחים לוי על הסכם שיתוף לפיו המקרקעין יחולקו לשתי תתי חלקות: תת החלקה המסומנת 3 תהא בבעלותם הבלעדית של האחים לוי, ואילו תת החלקה המסומנת 4 תהא בבעלותו הבלעדית של המנוח (להלן: " הנכס"), תוך שהוברר כי על כל תת חלקה ניתן לבנות שתי יחידות מגורים (להלן: " הסכם השיתוף", נספח ב לתצהיר צ'רני). ביום 7/5/98 נרשמה בעלותם של המנוח והאחים לוי בחלקה בלשכת רישום המקרקעין בחלקים שווים (ראו מוצג ה למוצגי התובעים).

בעת רכישת הנכס ניצבו עליו צריף ומספר מחסנים ישנים, ובמצב זה הוא נותר משך כעשרים שנה, מבלי שבני הזוג או מי מבני משפחתם עשו בו שימוש לצורך מגורים וגם לא ניתן היה לעשות בו שימוש כזה במצבו (עדות התובע, עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 20-24; עדות התובעת עמ' 14 שורות 10-13, עמ' 15 שורות 6-7).

4.         טרם שובו לארץ לצמיתות, החליט המנוח לבנות שתי יחידות דיור בנכס. מאחר שהיה עליו ליטול הלוואה לצורך ביצוע בנייה כאמור, הוא הוצג במהלך ביקור בארץ בפני סניף פרדס כץ של הבנק (להלן: " הסניף") על ידי אחד מן האחים לוי, אשר היה לקוח של הסניף וגם הוא כאמור קבלן בנייה במקצועו (עדות התובע, עמ' 17 לפרוטוקול ש' 23 עד עמ' 18 ש' 2). ביום 19/9/93 חתם המנוח בפני נוטריון על יפוי כח כללי המסמיך את גיסו, אורי ששון (להלן: " ששון") ואת התובע, אשר בינתיים שב להתגורר בארץ, לפעול בשמו מול הבנק (יפוי הכח, נספח ג לתצהיר צ'רני).

מצויידים ביפוי כח מתאים, פנו ששון והתובע לבנק בבקשה כי יעמיד מימון למנוח לצורך בניית שני קוטג'ים בשטח הנכס. מנהל הסניף פנה לסקטור מימון הנדל"ן של הבנק (להלן: " הסקטור"), ומנהל הסקטור החליט ליתן למנוח את האשראי הדרוש לו לצורך הבנייה בדרך של עסקת ליווי, כאשר על הליווי בפועל היה אחראי אחד מעובדי הסקטור במועד הרלוונטי, מרדכי בן זהב שמו (להלן: " בן זהב") (ראו עדות התובע, עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 19-24; וכן עדותו של בן זהב, עמ' 30 לפרוטוקול, ש' 1-7).

5.         ביום 15/10/93, או בסמוך לאחר מכן, חתמו ששון והתובע על מסמך אותו ניסח  הסקטור הקובע את תנאי ליווי הבנייה (להלן: " הסכם ליווי הבנייה בנכס", נ/3), שעיקריו לענייננו הם כדלקמן:

המנוח יפתח שני חשבונות בסניף, כאשר האחד הוגדר כ" חשבון הפרוייקט" ובו יתקבל האשראי מעת לעת ועל פי אישורי הסקטור; והשני הוגדר כ" חשבון עסקי" שאליו יועברו הכספים מחשבון הפרוייקט לשימושו של המנוח, והוא לא יעמוד ביתרת חובה (ראו סעיף ג לנ/3). כל התקבולים אשר יתקבלו מרוכשי הקוטג'ים בפרוייקט, יופקדו על ידי המנוח בחשבון הפרוייקט.

            עוד נקבע כי לצורך הבטחת ההלוואה, על המנוח לשעבד לטובת הבנק את כל זכויותיו בפרוייקט וכן תירשם משכנתא מדרגה ראשונה ובלתי מוגבלת בסכום לטובת הבנק על זכויות הבעלות שלו בנכס (ראו סעיף ה לנ/3).

            לבסוף נקבע כי הסכם ליווי הבנייה בנכס ייכנס לתוקף עם חתימתו של המנוח על המסמכים הדרושים לביצוע העסקה, ובכללם כתב התחייבות אשראי למימון בנייה למכירה, מסמכי פתיחת חשבונות לחשבון העסקי ולחשבון הפרוייקט, ומסמכים ליצירת בטחונות כמפורט לעיל (ראו סעיף ו לנ/3).

6.         אף על פי שמהסכם ליווי הבנייה בנכס משתמע כי עסקינן בפרוייקט קבלני למטרות רווח, טוענים התובעים כי המנוח נתכוון לבנות בשטח הנכס בית מגורים עבור משפחתו, וכך מסר התובע בעדותו:

"היתה אפשרות לבנות שתי יחידות על הקרקע. הסיכום היה שאנחנו נבנה את שתי היחידות, נמכור יחידה אחת, ההלוואה תושב לבנק, והיחידה הנותרת תשאר לשימוש הורי, כפי שאמנם נעשה." (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 16-18).

ובהמשך:

"זה היה הסיכום. המכתב הוא סטנדרטי לחלוטין של הבנק, כל הניסוח שלו סטנדרטי, מדובר על רוכשים, ואין כאן רוכשים. הלא כל הסיפור היה שאנו מוכרים את הבית הזה בסוף הבניה כדי לקבל את הפטור ממס כדירת מגורים." (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 8-10).

7.         בשלב זה בחר המנוח להגיע לארץ, בכדי שיוכל לחתום בעצמו על המסמכים הדרושים לקבלת האשראי מן הבנק. המנוח והתובע התייצבו בסניף כמוסכם, וקיבלו מידיו של יצחק צ'רני, פקיד האשראי בסניף (לעיל ולהלן: " צ'רני"), את המסמכים הדרושים לחתימתו של התובע (עדות התובע, עמ' 21 לפרוטוקול, ש' 19-24), ובכללם שטר משכנתא מספר 28785/93/2 לפיו המנוח ממשכן את הנכס לטובת הבנק לצורך הבטחת אשראי ללא הגבלה בסכום (מוצג ד למוצגי התובעים; להלן: " שטר המשכנתא הראשון" ו- " המשכנתא הראשונה", לפי העניין). כמו כן פתח המנוח חשבון שמספרו 343770 אשר יוחד להוצאות הבנייה (להלן: " חשבון הבנייה"). חשבון הבנייה הוא למעשה החשבון שהוגדר כחשבון עסקי בהסכם ליווי הבנייה בנכס.

            בנקודה זו יש לציין כי בשלב כלשהו פתחו בני הזוג גם חשבון משותף פרטי בסניף, שמספרו 436730 (להלן: " החשבון הפרטי").